Mercado Imobiliário Portugal — Dashboard Analítico

Regional Ciclos Crédito Demografia

Análise Regional — NUTS II

VMAB por Região

NUTS II · €/m² · VMAB · INE · Evolução temporal: ver aba Análise

VMAB Mediano por Região

Mediana €/m² por NUTS II · ordenado por valor · INE 0012248

Hierarquia Territorial

VMAB por Nível Territorial — Portugal → NUTS II → Municípios

Valor mais recente (Mai 2026) · Top 5 municípios por região · INE 0012248

Comparação entre Regiões

Seleccione duas regiões para comparar

Distribuição de preços · Top municípios · Box plot de dispersão · Atualiza automaticamente

Região A

Região B

Distribuição de Preços — Comparação

Histograma de VMAB €/m² por região · INE ·

Top 15 por Região

Top municípios de cada região · VMAB €/m² · INE

Box Plot — Dispersão de Preços

Todas as regiões · Mín / Q1 / Mediana / Q3 / Máx · VMAB

Contexto Macroeconómico Regional

Taxa de Desemprego por Região — NUTS II

% da população ativa · Média anual · INE / Eurostat · Contexto de procura habitacional por região

Desemprego — Portugal (série nacional)

Taxa anual 2015–2024 · INE / Eurostat · % · Portugal

Os Três Ciclos em Perspetiva

CAGR por Ciclo — Portugal e Regiões

Mediana anual VMAB · CAGR = (V_final/V_inicial)^(1/n) − 1 · INE 0012248 · C2 e C3 têm apenas n=2 anos — leitura com cautela

Leitura Comparativa por Região

Evolução VMAB por Região — Medianas Anuais

NUTS II · €/m² · 2016–2025 · INE 0012248 · Fotografia atual: ver aba Mercado

Multiplicador de Preço (2016 → 2025)

Quantas vezes o preço multiplicou em cada região · Mediana anual VMAB

Valorização por Município

Preço Atual vs Valorização Total (2016→2025)

Eixo X = VMAB atual (€/m²) · Eixo Y = CAGR total (%) · Tamanho = preço · Cor = região NUTS II · Fonte: INE 0012248

CAGR por Região e Ciclo

Comparação da taxa de crescimento anual composta (%) por NUTS II em cada ciclo · INE 0012248

Top 20 Municípios — Maior Valorização

CAGR total (2016→2025) · Apenas municípios com dados VMAB completos · INE 0012248

Quanto custa o crédito à habitação?

Prestação Média e Mediana

Prestação mensal implícita · €/mês · Banco de Portugal BPStat

Taxas de Juro — Novas Operações

Variável · Fixa · Média · Banco de Portugal BPStat

Simulador de prestação

Calculadora de Prestação Mensal

Simulação indicativa · Sistema francês (prestação constante) · Não inclui seguros nem comissões · Portugal

Euribor — Indexante de referência

Euribor — Evolução Mensal

1M · 3M · 6M · 12M · BCE — ECB Statistical Data Warehouse

Correlação preço-juro

Scatter: Euribor vs Var. IPHab

Cada ponto = 1 trimestre · cor = ano (azul=antigo → vermelho=recente) · Eurostat IPHab + BCE Euribor

Preço por Tipologia

T0 a T4+ · €/m² · INE

Volume e Estrutura do Crédito

Volume de Crédito Novo à Habitação

Novas operações anuais · Milhões € · Banco de Portugal

Rácio LTV — Novas Operações

Loan-to-Value médio das novas operações · % · Banco de Portugal

Demografia e Expatriados

População Estrangeira Residente

Com estatuto legal de residente — INE 0013219 · nº · Portugal

Solicitações de Residência

Por nacionalidade — INE 0013193 · nº · Portugal

Estrangeiros por Região

Distribuição NUTS II — INE 0013219 · nº

População Residente — Pirâmide Etária

Censos 2021 — INE 0014630 · nº · Portugal

Estrangeiros Residentes por Município — Top 30

Estimativa 2023 — INE/AIMA · Valores em milhares · Portugal

Modelos Metodologia

📈 Oportunidades em Destaque

Municípios com maior CAGR total e preço abaixo da média nacional · VMAB INE

Seleccione o perfil Investidor para ver as oportunidades em destaque.

⚠ Aviso legal: Os modelos econométricos e projecções apresentados têm fins exclusivamente analíticos e informativos. Não constituem aconselhamento financeiro, recomendação de investimento, nem avaliação imobiliária. Consulte um profissional qualificado antes de tomar decisões de investimento.

Dados: Eurostat IPHab (prc_hpi_q, trimestral) + BCE Euribor 12M (mensal) + INE VMAB 0012248 · Portugal · 2015–Q3 2025 · Todos os cálculos client-side

Modelos Econométricos e Análise Estatística

Resumo Executivo

Conclusões principais dos 7 modelos econométricos · Portugal · Dados: Eurostat IPHab + BCE Euribor + INE VMAB

Em síntese: Os modelos serão carregados quando esta aba for visitada.

Metodologia

7 modelos complementares de econometria clássica e análise estatística · Dados: Eurostat IPHab (trimestral) + BCE Euribor (mensal) · Implementação client-side sem dependências externas

Modelos implementados: (1) Regressão Linear Simples — OLS com testes de significância; (2) Regressão Múltipla — IPHab ~ f(Euribor, Inflação, Tendência); (3) Regressão Polinomial — captura não-linearidades; (4) Projecção com Intervalos de Confiança — Monte Carlo com bootstrap de resíduos; (5) Análise de Regime — classificação por limiares (threshold-based); (6) Decomposição de Séries Temporais — aditiva (tendência + sazonalidade + resíduo); (7) Testes de Diagnóstico — Durbin-Watson, Jarque-Bera, Breusch-Pagan (proxy univariado), ADF simplificado. Todos os cálculos são feitos client-side em JavaScript com implementação manual dos algoritmos OLS (equações normais), sem bibliotecas externas. Estes são modelos de econometria clássica e estatística inferencial — não constituem Machine Learning.

Pressupostos OLS assumidos: (i) Linearidade da relação entre variáveis; (ii) Independência das observações; (iii) Homocedasticidade dos resíduos; (iv) Normalidade dos erros (verificada via Jarque-Bera); (v) Ausência de multicolinearidade perfeita (para regressão múltipla). Os testes diagnósticos na secção 7 avaliam a validade empírica destes pressupostos. Em caso de violação, os standard errors podem estar sub ou sobre-estimados — recomenda-se cautela na interpretação dos p-values.

1. Regressão Linear Simples — IPHab ~ Euribor

OLS: ΔIPHab(%) = α + β·Euribor₁₂ₘ + ε

Ordinary Least Squares — mínimos quadrados ordinários · índice · Eurostat IPHab + BCE Euribor · Portugal

Resultados da Regressão

Estimativas, testes de hipótese, diagnósticos · índice · Eurostat IPHab + BCE Euribor · Portugal

2. Regressão Múltipla — Modelo Multifactorial

ΔIPHab = α + β₁·Euribor + β₂·Inflação + β₃·Trend + ε

Modelo com 3 variáveis explicativas · índice · Eurostat IPHab + BCE Euribor · Portugal

Coeficientes e Diagnóstico

Adjusted R², F-statistic, t-tests · índice · Eurostat IPHab + BCE Euribor · Portugal

3. Regressão Polinomial — Captura de Não-Linearidades

Ajuste Polinomial de Grau 2 e 3

IPHab ~ Euribor + Euribor² [+ Euribor³] — teste de formas funcionais · índice · Eurostat + BCE · Portugal

4. Projecção de Preços — Monte Carlo Bootstrap

Projecção IPHab (8 trimestres) com Intervalos de Confiança

1000 simulações · IC 90% e 95% · Cenários de Euribor: 2.5%, 2.0%, 1.5% · Dados: Eurostat IPHab + BCE Euribor · Portugal

5. Análise de Regimes

Regimes de Mercado — Threshold Model

Bull / Bear / Neutral · baseado em variação trimestral · Dados: Eurostat IPHab · % · Portugal

Estatísticas por Regime

Duração média, retorno %, volatilidade · Eurostat IPHab · Portugal

6. Decomposição de Séries Temporais

Tendência + Sazonalidade + Resíduo

Decomposição aditiva com média móvel centrada (4 trimestres) · índice · Dados: Eurostat IPHab · Portugal

7. Testes de Diagnóstico

Testes Estatísticos

Validação dos pressupostos OLS · índice · Dados: Eurostat IPHab + BCE Euribor · Portugal

Distribuição dos Resíduos

Histograma + Q-Q approximation · índice · Eurostat IPHab · Portugal

Fonte Principal de Preços

VMAB — Valor Mediano de Avaliação Bancária

Indicador INE 0012248 · Periodicidade mensal · Unidade: €/m² · Ver no INE ↗

O que mede: Mediana dos valores de avaliação bancária realizados no contexto da concessão de crédito à habitação, reportados pelas instituições financeiras ao INE. Cobre todo o território nacional, publicado mensalmente por município, região NUTS II e tipologia.

Porquê VMAB como fonte primária?

PeriodicidadeMensal (vs trimestral do IPHab)

GranularidadeMunicipal — Município-2024 (14619 geocods disponíveis)

RobustezMediana — resistente a outliers

DisponibilidadeSéries desde Janeiro 2011 (185 meses até Maio 2026)

LimitaçãoAvaliação bancária, não preço de transação efetiva

Acesso API — INE pindica.jsp

Endpointhttps://www.ine.pt/ine/json_indicador/pindica.jsp

Parâmetrosop=2&varcd=0012248&Dim1=T&Dim3=T&lang=PT

Dim1=TDevolve todos os períodos históricos (sem este parâmetro, devolve apenas o mais recente)

Dim3=TFiltra por Tipo de construção = Total (dim. 7062)

Atençãoop=1 devolve dados Pref (valor repetido) — usar sempre op=2 para séries históricas completas

Indicador0012248 = VMAB Total (Dim3=T · apartamentos + moradias) · Município 2024 · Série histórica completa via Dim1=T · Validado com INE em 2026-04-06 — indicador definitivo

Alternativas0010042 = Mensal Município 2013 (fronteiras antigas) · 0010043 = Anual Município 2013 · 0012256 = Anual Município 2024 — não usar: 0012248 cobre todos os casos

Atualizaçãoscripts/update_vmab.py — correr mensalmente após publicação INE

Cobertura de Dados

Municípios com VMAB—

Municípios com dados de vendas—

Total de municípios em Portugal308

Municípios suprimidosINE suprime dados por confidencialidade estatística quando volume de mercado é reduzido

Metodologia CAGR — Ciclos de Valorização

Cálculo do CAGR (Compound Annual Growth Rate)

Taxa de crescimento anual composta — fórmula e ciclos aplicados

CAGR = (mediana_ano_final / mediana_ano_inicial) ^ (1 / n_anos) - 1

Definição de Ciclos

C1 — Expansão pré-COVID2016 → 2019 (n = 3 anos)

C2 — Pandemia e recuperação2020 → 2022 (n = 2 anos) · Cautela: n=2 é estatisticamente frágil; 2020 inclui efeito pandemia no mercado

C3 — Inflação e taxas altas2023 → 2025 (n = 2 anos) · Cautela: n=2 é estatisticamente frágil; ciclo de taxas BCE iniciou-se em Jul 2022, anterior ao C3

Total — Ciclo completo2016 → 2025 (n = 9 anos)

Regras de Cálculo

Estatística usadaMediana anual dos 12 valores mensais VMAB

Período nSempre inteiro (anos completos)

Requisito mínimoMunicípio deve ter dados em ambos os anos (inicial e final)

Multiplicadormediana_2025 / mediana_2016 (sem anualização)

Interpretação: CAGR de 5% significa que, em média, o preço por m² subiu 5% ao ano durante o período considerado, assumindo crescimento constante. O valor real pode ter oscilado. O multiplicador mostra o fator acumulado (ex: 1.6× = o preço subiu 60% no período total).

Fontes de Dados Secundárias

Eurostat

União Europeia — Estatísticas de Habitação · ec.europa.eu/eurostat ↗

IPHabÍndice de Preços da Habitação — prc_hpi_q ↗ (Base 2015=100)

PeriodicidadeTrimestral

CoberturaPortugal + 9 países europeus de referência

IHPC RendasInflação total + rendas efetivas — prc_hicp_midx ↗ (mensal)

NotaPortugal não reporta IPHab desagregado (Novos/Existentes)

BCE + Banco de Portugal

Taxas de juro e crédito à habitação

Euribor1M, 3M, 6M, 12M · BCE / ECB SDW ↗ (mensal)

Taxas BdPVariável, fixa, média — novas operações · BPStat ↗

PrestaçãoMediana e média mensal (BPStat)

DesfasamentoBdP publica com ~6 semanas de atraso

Cobertura Temporal por Indicador

Cobertura declarada vs. cobertura real

Cada indicador tem início, fim e periodicidade distintos — esta tabela é a fonte de verdade

Indicador	Fonte	Início	Fim / Estado	Periodicidade	Nota
VMAB €/m² (preços)	INE 0012248	Jan 2011	Ativo · Mai 2026	Mensal	Fonte canónica de preços
IPHab (Eurostat)	Eurostat prc_hpi_q	T1 2010	Ativo · Q3-2025	Trimestral	Base 2015=100 · total, novos, existentes
Euribor (1M/3M/6M/12M)	BCE / ECB SDW	Jan 2015	Ativo · Jun 2026	Mensal	—
Taxas juro + prestação (BdP)	BdP BPStat	Jan 2015	Ativo · Mai 2026	Mensal	Variável, fixa, média, prestação mediana
Vendas €/m² por município	INE 0012234	Q1 2020	Ativo · Q3-2025	Trimestral	Substitui 0011364 (descontinuado Q4-2023)
Preço por tipologia (cidades)	INE 0012229	Q1 2020	Ativo · Q3-2025	Trimestral	Cidades >100 mil hab. · T0/T1 a T4+
Volume de transações	INE 0014351/0014363	2019	Ativo · trimestral	Trimestral	Últimos 3 e 12 meses por NUTS II
Arrendamento (rendas medianas)	INE SIR	2019	Ativo · anual	Anual	Sistema de Informação sobre Rendas
Alojamento Local	Turismo de Portugal RNAL	2015	Ativo · anual	Anual	Estabelecimentos e capacidade por NUTS II
Desemprego por NUTS II	INE / Eurostat	2015	Ativo · anual	Anual	Taxa de desemprego (% pop. ativa)
Residentes estrangeiros	INE 0013219 / AIMA	2015	Ativo · anual	Anual	Estatuto legal de residente por NUTS e nac.
Oferta nova (fogos licenciados)	INE 0013235/0013236	2015	Ativo · anual	Anual	Fogos licenciados por tipologia e promotora
Crédito — LTV + Volume	BdP BPStat	2015	Ativo · anual	Anual	LTV médio novas operações + volume M€
IHPC (inflação + rendas)	Eurostat prc_hicp_midx	Jan 2015	Ativo · mensal	Mensal	Inflação total + componente rendas efetivas
Pop. residente (pirâmide etária)	INE 0014630 · Censos	2021	Estático — Censos 2021	Decenal	Próxima atualização: Censos 2031

Parado = série descontinuada pela fonte · Ativo = dados atualizados regularmente pela fonte oficial

Inventário Completo de Indicadores

26 Indicadores · 5 Fontes · 5 Periodicidades

Todas as fontes são públicas e de acesso livre · Última extração: ver rodapé

#	Fonte	Código	Indicador	Periodicidade	Cobertura	Usado em

Legenda: INE = Instituto Nacional de Estatística (API pindica.jsp) · Eurostat = Gabinete de Estatísticas da UE · BdP = Banco de Portugal (BPStat) · BCE = Banco Central Europeu (ECB SDW)

SLA de Atualização — Freshness por Fonte

Cadência e Estado de Atualização

Data da última extração vs. cadência oficial de publicação · Calculado a partir dos dados carregados

🟢 Dentro do prazo 🟡 Próxima publicação esperada em breve 🔴 Atualização prevista — verificar fonte oficial ⚪ Dados não carregados nesta sessão

Modelos Econométricos

Abordagem Multi-Modelo

Todos os cálculos são feitos client-side em JavaScript — sem dependências de servidor

1. OLS Simples

IPHab ~ Euribor 12M. Teste de significância, R², F-stat.

2. Regressão Múltipla

IPHab ~ Euribor + Inflação + Tendência. Adj. R², t-tests.

3. Polinomial

Grau 2 e 3 para capturar não-linearidades na relação.

4. Monte Carlo

1000 simulações bootstrap. IC 90% e 95%. 3 cenários de Euribor.

5. Regimes

Bull / Bear / Neutral por threshold sobre retorno trimestral.

6. Decomposição

Tendência + Sazonalidade + Resíduo (MA centrada 4Q).

7. Diagnósticos

Durbin-Watson, Jarque-Bera, Breusch-Pagan, ADF, ARCH.

Implementação

OLS via equações normais (Gauss-Jordan). Sem bibliotecas externas.

Limitações e Disclaimers

Limitações Conhecidas

Transparência sobre o que os dados podem e não podem dizer

VMAB ≠ Preço de transaçãoAvaliação bancária tende a ser conservadora vs. preço efetivo de venda

Cobertura parcial182 municípios com dados VMAB (série desde Jan 2011); 115 com ciclo completo 2016–2025; 308 municípios totais em Portugal. A ausência de dados reflete supressão por confidencialidade estatística INE (volume de mercado insuficiente) — não é falha de recolha.

Censo 2021Dados demográficos do recenseamento 2021 — contexto, não atualidade

Modelos ≠ PrevisõesCenários Monte Carlo são condicionais, não previsões — dependem de pressupostos

Sazonalidade limitadaSérie IPHab trimestral (Eurostat) não captura dinâmicas mensais finas

Aviso legal: Os dados apresentados neste dashboard são de natureza histórica e analítica. Não constituem aconselhamento financeiro, recomendação de investimento, nem avaliação imobiliária. Decisões de compra, venda ou investimento devem ser tomadas com acompanhamento profissional qualificado. Todas as fontes são públicas e verificáveis. Última atualização dos dados: ver rodapé.

Glossário

ADFAugmented Dickey-Fuller — teste de raiz unitária para verificar estacionaridade de séries temporais

BCE / ECBBanco Central Europeu — fonte para taxas Euribor e política monetária (Statistical Data Warehouse)

BPStatPlataforma estatística do Banco de Portugal — fonte para taxas de juro, prestações e indicadores financeiros de crédito à habitação

CAGRCompound Annual Growth Rate — taxa de crescimento anual composta, calculada entre medianas anuais de VMAB

EuriborEuro Interbank Offered Rate — taxa de juro interbancária da zona euro, indexante de referência para crédito à habitação (BCE, prazos 1M/3M/6M/12M)

IHPCÍndice Harmonizado de Preços no Consumidor — mede a inflação na zona euro segundo metodologia harmonizada (Eurostat, mensal)

INEInstituto Nacional de Estatística — fonte primária para VMAB, vendas, licenças de construção, fogos concluídos e rendas

IPHabÍndice de Preços da Habitação — índice trimestral de preços de transações residenciais (Eurostat, base 2015 = 100)

Monte CarloMétodo de simulação estocástica — gera milhares de cenários aleatórios para estimar intervalos de confiança

NUTS IINomenclatura das Unidades Territoriais para Fins Estatísticos, nível II — as 7 regiões de Portugal continental + 2 regiões autónomas

OLSOrdinary Least Squares — método de regressão linear que minimiza a soma dos quadrados dos resíduos

R²Coeficiente de determinação — proporção da variância da variável dependente explicada pelo modelo (0 a 1)

Sistema FrancêsModalidade de amortização com prestação constante — a mais comum em crédito à habitação em Portugal

SpreadMargem comercial aplicada pelo banco sobre a Euribor, expressa em pontos percentuais — componente fixa da taxa de juro do crédito

VMABValor Mediano de Avaliação Bancária — preço mediano por m² atribuído pelos peritos avaliadores no âmbito do crédito à habitação (INE 0012248, mensal, por município, série desde Jan 2011)

O que o traz aqui?

🏠 Calculadora de Prestação

Mercado ImobiliárioPortugal 2026

Índice de Preços da Habitação (IPHab) — Portugal

Variação Anual IPHab vs Euribor 12M

Comparação Europeia — IPHab

Inflação Total vs Rendas Efetivas

IPHab — Índice Acumulado por País (Base 2015=100)

Resumo da Região

Top Municípios

Pesquisar Municípios

Compare até 4 municípios lado a lado

Tabela Comparativa — Todos os Indicadores

Comparação de Preços por Tipologia

Perfil Comparativo (Radar)

Construção e Oferta

Renda Mediana por Região

Top 10 Yield Bruta Estimada

Contratos de Arrendamento por Município

Volume de Transações

Origem dos Compradores

Vendas 12 Meses por Região

Preço por Quartis — Portugal

Preço por Tipologia — Cidades 100k+

Preço Real de Venda — Top 20

VMAB por Região

VMAB Mediano por Região

VMAB por Nível Territorial — Portugal → NUTS II → Municípios

Seleccione duas regiões para comparar

Região A

Região B

Distribuição de Preços — Comparação

Top 15 por Região

Box Plot — Dispersão de Preços

Taxa de Desemprego por Região — NUTS II

Desemprego — Portugal (série nacional)

CAGR por Ciclo — Portugal e Regiões

Evolução VMAB por Região — Medianas Anuais

Multiplicador de Preço (2016 → 2025)

Preço Atual vs Valorização Total (2016→2025)

CAGR por Região e Ciclo

Top 20 Municípios — Maior Valorização

Prestação Média e Mediana

Taxas de Juro — Novas Operações

Calculadora de Prestação Mensal

Euribor — Evolução Mensal

Scatter: Euribor vs Var. IPHab

Preço por Tipologia

Volume de Crédito Novo à Habitação

Rácio LTV — Novas Operações

População Estrangeira Residente

Solicitações de Residência

Estrangeiros por Região

População Residente — Pirâmide Etária

Estrangeiros Residentes por Município — Top 30

Top 15 — Licenças de Construção

Top 15 — Fogos Concluídos

Preço vs Pressão Construtiva

Preço: Novos vs Existentes

Preço por Tipologia

Fogos Licenciados por Região

Licenciados por Tipologia

Licenciados por Entidade Promotora

Top 20 Municípios — Fogos Licenciados

Evolução do Alojamento Local

AL por Região (NUTS II)

Top 20 Municípios — Estabelecimentos AL

📈 Oportunidades em Destaque

Resumo Executivo

Metodologia

OLS: ΔIPHab(%) = α + β·Euribor₁₂ₘ + ε

Resultados da Regressão

ΔIPHab = α + β₁·Euribor + β₂·Inflação + β₃·Trend + ε

Coeficientes e Diagnóstico

Ajuste Polinomial de Grau 2 e 3

Projecção IPHab (8 trimestres) com Intervalos de Confiança

Regimes de Mercado — Threshold Model

Estatísticas por Regime

Tendência + Sazonalidade + Resíduo

Testes Estatísticos

Mercado Imobiliário
Portugal 2026