Glossário Imobiliário

Preço mediano pelo qual os bancos avaliam os imóveis para efeitos de financiamento. Publicado mensalmente pelo INE (indicador 0012248), atualmente disponível para 182 dos 308 municípios de Portugal — o INE não publica este indicador para municípios de menor volume de transações, por confidencialidade estatística. Atenção: é o valor de avaliação bancária, não o preço de transação — o preço de mercado pode ser superior ou inferior.

Mede a taxa de crescimento de um valor ao longo de um período, assumindo crescimento constante. Fórmula: (V_final / V_inicial)^(1/n) − 1, onde n é o número de anos. Útil para comparar o desempenho de diferentes mercados ao longo do tempo, eliminando a volatilidade anual.

Mede se a valorização de um município foi estável nos 3 ciclos de mercado (C1 2016-19, C2 2020-22, C3 2023-25) ou variou muito de um ciclo para o outro — 100 = crescimento igualmente constante nos 3 períodos, 0 = grande alternância entre acelerar e desacelerar.

Mede quantas vezes o capital investido foi devolvido no total, sem considerar o tempo que demorou — ao contrário do CAGR, que é anualizado. Um MOIC de 2× significa que cada euro investido resultou em dois euros no total, independentemente de ter demorado 1 ano ou 5. Os dois indicadores são complementares: um projeto pode ter MOIC alto e CAGR moderado (demorou mais tempo) ou vice-versa.

Diploma legal que regula o IRS — inclui, entre outros, o art.º 51.º (encargos de valorização dedutíveis em mais-valias imobiliárias) e o art.º 10.º (regras de tributação de mais-valias).

Entidade portuguesa de resolução alternativa de litígios em matéria tributária — permite contestar decisões da Autoridade Tributária por via arbitral, mais rápida que os tribunais fiscais comuns. As suas decisões (jurisprudência arbitral) são consultadas para avaliar a força legal de posições fiscais.

Diploma legal que regula o IVA em Portugal — define, entre outros, os elementos obrigatórios de uma fatura.

Percentagem de ganho gerado face ao capital investido. Diferente do MOIC (que mede o múltiplo total sem tempo) e do CAGR (que anualiza) — o ROI é, por si só, um valor absoluto de retorno sobre um capital de base específico (ex: capital próprio vs. capital total).

Sociedade criada para um único projeto ou finalidade delimitada (tipicamente uma Lda. ou S.A. em Portugal), isolando o seu risco e resultado financeiro dos restantes ativos dos sócios. É um dos modelos jurídicos possíveis para permitir que mais do que um investidor participe formalmente no mesmo projeto imobiliário.

Conjunto de sistemas técnicos responsáveis pelo clima interior de um edifício. Equivalente ao termo em inglês HVAC.

Sistema de produção e distribuição de água quente para consumo doméstico (banho, torneiras) — distinto do sistema de aquecimento ambiente.

Material plástico rígido, comum em caixilharia de janelas e tubagens, valorizado pela durabilidade e baixa manutenção.

Dispositivo elétrico (também chamado diferencial) que corta a corrente automaticamente perante uma fuga anómala — proteção essencial contra choque elétrico e incêndios de origem elétrica.

Forma jurídica de empresa com capital dividido em ações e responsabilidade dos sócios limitada ao valor investido — equivalente à "Inc." ou "Corp." em contextos anglófonos.

Variação acumulada do preço mediano de venda (INE 0012234, série trimestral) entre o primeiro e o último período disponível para o município. Não é CAGR: ao contrário do CAGR (baseado no VMAB, série anual mais longa e estável), esta métrica cobre uma janela mais curta e volátil de transações — inclui o choque da pandemia (2020) e a subida de juros (2022–2023). Mostrada sobretudo para municípios sem VMAB disponível, como referência de tendência, não como taxa de crescimento anualizada.

Índice trimestral publicado pelo Eurostat que mede a evolução dos preços das habitações residenciais em todos os países da UE. Base 2015=100. Permite comparar Portugal com a média europeia em termos de valorização imobiliária.

Medida de inflação harmonizada a nível europeu, publicada pelo Eurostat. Permite comparar a inflação entre os países da UE. Usado no dashboard para contextualizar a evolução dos preços da habitação face à inflação geral.

Sistema europeu de divisão territorial para fins estatísticos. NUTS II em Portugal: Norte, Centro, Área Metropolitana de Lisboa, Alentejo, Algarve, Região Autónoma dos Açores (RAA) e Região Autónoma da Madeira (RAM). Usado como base de agregação de dados no dashboard.

Registo oficial de contratos de arrendamento habitacional gerido pela Autoridade Tributária (AT). Fonte dos dados de rendas medianas por município e região no dashboard. Dado público disponível via INE (indicador 0012571).

Entidade pública portuguesa que substituiu o SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) em 2023. Responsável pela regularização de residência de estrangeiros em Portugal, incluindo cidadãos que compram imóvel e pretendem residir no país.

Rácio entre o valor do empréstimo hipotecário e o valor do imóvel avaliado pelo banco. Em Portugal, os bancos financiam tipicamente até 80% para residentes e 70% para não residentes — o comprador tem de ter a entrada (20–30%) disponível. Um LTV mais baixo implica melhores condições de crédito.

Termo das estatísticas oficiais do INE para unidades habitacionais/residenciais — sem relação com o sentido comum da palavra em português. Usado nas séries de "Fogos Concluídos" e "Fogos Licenciados" (construção nova).

Método estatístico de regressão linear que estima os coeficientes de uma equação minimizando a soma dos quadrados dos resíduos. Usado no dashboard para modelar a relação entre IPHab e Euribor. Os resultados incluem R², p-values e testes diagnósticos (Jarque-Bera, Durbin-Watson).

Teste estatístico que verifica se uma série temporal é estacionária (sem tendência persistente). Relevante para validar os pressupostos dos modelos de regressão. Se uma série não é estacionária, os resultados OLS podem ser espúrios. Visível na tab Modelos do dashboard.

Número fiscal português com 9 dígitos. Obrigatório para qualquer transação imobiliária em Portugal, abertura de conta bancária e cumprimento de obrigações fiscais. Cidadãos da UE obtêm nas Finanças; cidadãos de países terceiros precisam de representante fiscal. Primeiro passo do processo de compra.

Pessoa ou entidade licenciada em Portugal que representa, perante a Autoridade Tributária, um não residente sem domicílio fiscal no país — obrigatório para obter NIF e cumprir obrigações fiscais quando não se reside em Portugal. Sem equivalente estrutural direto no Brasil.

Contrato privado que vincula comprador e vendedor à transação antes da escritura. Envolve pagamento de sinal (tipicamente 10–30% do valor). Se o comprador desistir sem justificação legal, perde o sinal; se o vendedor desistir, paga o dobro. Nunca assine sem revisão jurídica independente.

Ato notarial que formaliza a transferência de propriedade — o momento legal de conclusão da compra. É nesta fase que se pagam o IMT e o Imposto do Selo, e onde se confirma a diferença entre o preço de transação real (escritura) e outras referências de valor como o VMAB (avaliação bancária).

Profissional habilitado a certificar atos jurídicos, incluindo a escritura de compra e venda — equivalente ao tabelião/cartório de notas no Brasil. Em Portugal, o notário certifica a transação mas não protege o comprador; essa função cabe ao advogado ou solicitador contratado pelo cliente.

Profissão jurídica portuguesa sem equivalente direto no Brasil — fica entre advogado e notário: representa clientes em determinados atos legais e trata de registos e formalidades processuais, com habilitação distinta da advocacia. Frequentemente coordena, junto com o advogado, os trâmites de escritura e registo predial.

Imposto obrigatório, pago pelo comprador no ato da escritura — sem ele, a transação não se conclui. A taxa varia entre 0% e 8% consoante o valor, o tipo de habitação (própria e permanente vs. secundária/investimento) e a localização. Calculado sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT (Valor Patrimonial Tributário).

Imposto anual sobre a propriedade de imóveis em Portugal, cobrado pelo município onde o imóvel se situa. Calculado sobre o VPT. Taxa entre 0,3% e 0,45% para habitação urbana (varia por município). Pago em Abril (até 500€) ou em Abril + Julho (entre 500€ e 1.000€) ou em Abril + Julho + Novembro (acima de 1.000€). É uma obrigação anual enquanto for proprietário do imóvel, não um custo único.

Imposto sobre o rendimento pessoal em Portugal. Relevante para investidores imobiliários: as mais-valias da venda de imóveis são tributadas em IRS (taxa de 28% para não residentes; para residentes, integra os rendimentos globais ou pode ser tributada autonomamente). Rendas de arrendamento são tributadas a 25%.

Taxa fixa de 0,8% aplicada sobre o valor da transação no ato da escritura. Pago em conjunto com o IMT. Em operações de crédito hipotecário, incide também sobre o valor do empréstimo (0,6% para créditos de prazo superior a 5 anos).

Imposto adicional que incide sobre imóveis de valor patrimonial tributário (VPT) elevado. Pessoas singulares pagam AIMI sobre o valor que excede 600.000€ de VPT (taxa de 0,7%). Pessoas coletivas pagam sobre todo o valor (0,4%). Afeta principalmente carteiras de investimento de valor elevado.

Valor fiscal do imóvel calculado pela Autoridade Tributária (AT) com base em critérios definidos no CIMI. Consta da caderneta predial. É a base de cálculo do IMT e IMI. Pode diferir significativamente do preço de mercado — em zonas valorizadas, o VPT tende a ser inferior ao preço real.

Regime fiscal especial que oferecia taxas reduzidas a novos residentes em Portugal (10% de IRS sobre rendimentos de fonte estrangeira, isenção sobre pensões para alguns perfis). Extinto em 1 de Janeiro de 2025. Substituído pelo IFICI, um regime muito mais restrito. Beneficiários existentes mantêm o regime até ao fim dos 10 anos.

Regime que substituiu o NHR a 1 de Janeiro de 2025 (plenamente operacional desde Abril de 2025). Taxas reduzidas (20% IRS), mas só para novos residentes fiscais que trabalhem em ciência, tecnologia, saúde ou energia verde com contrato elegível — já não serve reformados nem remote workers em geral, e as pensões deixaram de estar isentas.

Organismo oficial português de produção e divulgação de estatísticas, equivalente ao IBGE no Brasil. Fonte primária de dados do dashboard: VMAB (0012248), vendas de habitação (0012234), rendas SIR (0012571), população, construção e outros indicadores. Todos os dados INE são públicos e gratuitos.

Banco central da zona euro. Fonte das séries históricas de Euribor (1M, 3M, 6M, 12M) usadas no dashboard. A política monetária do BCE — nomeadamente as decisões sobre as taxas de juro diretoras — tem impacto direto nas taxas Euribor e, por consequência, nas prestações de crédito habitação a taxa variável. Em inglês: ECB.

Designada habitualmente como "Finanças" — equivalente português da Receita Federal do Brasil. Responsável pela cobrança de impostos em Portugal (IMT, IMI, IRS, IS) e pela emissão de documentos fiscais de imóveis (caderneta predial, certidão de valor patrimonial). O NIF é obtido nesta entidade.

Entidade que regula o exercício da advocacia no Brasil. Credencial profissional de Monique Nogueira, co-fundadora da SISO. A formação jurídica brasileira, combinada com o conhecimento do mercado português, é parte do diferencial da SISO no acompanhamento de clientes brasileiros.

Entidade que regula o exercício da engenharia em Portugal. Credencial profissional de Carlos Leite, co-fundador da SISO. A formação em engenharia apoia a análise técnica de imóveis e projetos de renovação — componente central da assessoria SISO em obras e avaliação de estado construtivo.

Entidade representativa das agências de mediação imobiliária em Portugal. Em Portugal, a atividade de mediação imobiliária exige uma licença AMI. A SISO não é corretora — coordena, quando necessário, com profissionais licenciados para representar os interesses do cliente na transação.

Regulador português que emite e fiscaliza a licença AMI (mediação imobiliária) e outras licenças do sector da construção. Sem equivalente único no Brasil — reúne funções que lá estão distribuídas entre o CRECI e outros órgãos sectoriais.

Registo oficial gerido pelo Turismo de Portugal, obrigatório para qualquer estabelecimento de alojamento local (AL). Fonte dos dados de evolução e distribuição do AL por município no dashboard.

Plataforma estatística do Banco de Portugal (bpstat.bportugal.pt). Fonte dos dados de taxas de juro em novas operações, prestação média/mediana de crédito à habitação e outros indicadores de crédito usados no dashboard.

Consultor focado nos interesses do comprador, distinto de um agente imobiliário tradicional (que representa o vendedor e é remunerado por ele). A SISO trabalha do lado de quem a contrata, com um único responsável coordenando cada etapa.

Estratégia de investimento imobiliário que consiste em comprar um imóvel abaixo do valor de mercado, renovar e vender com mais-valia. O mercado pratica-o tipicamente de forma cosmética (pintura, acabamentos de superfície, ciclos de poucos meses). A SISO aplica uma versão integral — intervenção na estrutura, redes eléctricas e hidráulicas, e reconfiguração de layout, próxima do que a indústria institucional chama Value-Add — com prazos de execução mais longos e retorno auditado superior ao típico do fix & flip cosmético.

Vistoria realizada por um perito credenciado pelo banco para determinar o valor máximo de financiamento. O banco financia até 80% deste valor (LTV). Avaliação bancária ≠ preço de mercado: em zonas muito procuradas, o preço de venda pode ser 10–30% superior à avaliação, obrigando o comprador a ter uma entrada maior.

Processo de verificação técnica, jurídica e fiscal de um imóvel antes da assinatura do CPCV. Inclui: análise da certidão permanente (dívidas, ónus, hipotecas), caderneta predial (VPT, artigo matricial), licenças de utilização, estado construtivo e conformidade urbanística. Serviço central da SISO.

Código alfanumérico que identifica unicamente cada imóvel no registo fiscal da AT (caderneta predial). Inclui a letra do tipo de imóvel (U = urbano, R = rústico) e o número de identificação. Essencial para verificar a situação fiscal do imóvel e para todos os atos notariais.

Documento emitido pela AT que contém a identificação fiscal completa do imóvel: VPT, artigo matricial, área, localização, proprietário e dívidas de IMI. Equivale ao "bilhete de identidade fiscal" do imóvel. Obrigatório na escritura. Obtido nas Finanças ou no Portal das Finanças.

Documento atualizado em tempo real que reflete a situação jurídica do imóvel: proprietário atual, hipotecas, penhoras, ónus, restrições de alienação. Emitido pela Conservatória do Registo Predial. A due diligence começa sempre por esta certidão — é a única forma de confirmar que o vendedor é o proprietário real e que o imóvel não tem encargos ocultos.