T3 → T3+1 + Suite
Releitura e novo layout — aproveitamento integral dos espaços
8 meses
Duração da obra
108 m²
Área bruta privativa · Matosinhos Sul
13 meses
Ciclo completo: compra → escritura de venda
✦
Resultado comercial favorável — estratégia de dados e condução direta das visitas
A SISO definiu o preço de venda com base em análise própria de transações comparáveis e dados do INE, identificando o comprador medium-premium como destinatário do imóvel criado. Coordenamos a divulgação com corretores parceiros, mas conduzimos pessoalmente todas as visitas, sem delegar essa responsabilidade. A escuta direta dos visitantes permitiu aferir o que esse perfil valoriza — coerência sensorial, espaço contínuo, infraestrutura sem riscos — e consolidar o posicionamento. Resultado: retorno financeiro auditado sobre o capital investido numa reabilitação estrutural integral — muito além do fix & flip cosmético habitual.
Decisões Técnicas Chave
1
Revisão conceitual dos ambientes
Criação de suíte, casa de banho de serviço e +1 quarto (T3 → T3+1). Releitura integral do layout para otimizar a área útil sem aumentar a área bruta — mais valência com os mesmos 108 m².
2
Conceito aberto — luz, ventilação e fluidez
Demolição de divisórias para unificar cozinha e sala. O espaço social ganhou 21 m² contínuos — o fator de valorização mais procurado no mercado de Matosinhos Sul.
3
Reconstrução integral das redes hidráulica e elétrica
Imóvel com +40 anos: distribuição hidráulica em canos de ferro e quadro eléctrico ultrapassado. Substituição completa — infraestrutura nova, sem riscos ocultos para o comprador final.
Metodologia de Valor · E2023/04
T3 → T3+1 + Suite
Recompartimentação sem aumento de área — mais valência, mesmo m²
Conceito aberto
Cozinha + sala unificadas — o fator de valorização mais pedido pelo mercado
8 meses · Integral
Obra concluída dentro do prazo e do âmbito contratado — sem surpresas
Valorização acima do custo
A mais-valia gerada superou o investimento total em aquisição, custos de reforma e gestão
Estado Inicial · Dez 2022
Antes Cozinha — armários creme, azulejo floral, bancada em granito escuro · anos 70
Antes Quarto — papel de parede dourado, carpete e caixilharia velha
Processo de Obra · Dez 2022 – Jul 2023
Obra Demolição estrutural — integração de espaços na área social / conceito aberto · Dez 2022
Obra Distribuição hidráulica — troca dos tubos de ferro · Fev 2023
Obra Redistribuição eléctrica · Mar 2023
Obra Construção em acabamentos premium e execução pormenorizada dos detalhes · Abr 2023
Obra Construção de ilha em madeira amazônica Tauari · Mai 2023
Releitura da Planta
Original T3 — 3 quartos (sem suite), cozinha fechada, 2 WC
Novo layout T3+1 + Suite + CB Serviço — cozinha aberta
As alterações civis na planta original permitiram criar uma suite completa, uma casa de banho de serviço e um quarto adicional (+1) —
aproveitando o melhor potencial do imóvel.
A abertura entre cozinha e sala transformou dois espaços separados num volume único.
Resultado Final · Galeria Pós-Obra
Âmbito de Intervenção
Demolições e recompartimentação
Instalações elétricas completas
Instalações hidráulicas completas
Caixilharia nova (térmico + acústico)
Marcenaria Casa Peixoto + J. Pinto Leitão — prancha em madeira amazónica Tauari
WCs premium — Grohe + duche italiano
Aquecedor de toalhas + bomba de calor 200L
Porcelanato 120×60 cm — piso e paredes
Iluminação LED por ambiente
T3 → T3+1 + Suite + Casa de Banho de Serviço
Gestão de obra e empreiteiros
Comercialização direta pelo proprietário
A releitura do layout existente — um T3 com 40 anos de construção — permitiu desenvolver um novo programa funcional que aproveita integralmente cada metro quadrado. A abertura entre cozinha e sala, a criação de suite e a introdução de casa de banho de serviço respondem à procura atual por flexibilidade doméstica, privacidade e conforto quotidiano.
A SISO conduziu pessoalmente todas as visitas de potenciais compradores, coordenando com parceiros corretores mas sem lhes delegar a responsabilidade dessa interação. Esta proximidade direta com o mercado — compreender o que o comprador medium-premium valoriza, o que o retém, o que o faz decidir — é parte central do método. Os visitantes destacaram a coerência sensorial do projeto: a relação entre a luz natural, os materiais, a paleta cromática e a fluidez dos espaços. É exatamente essa leitura antecipada das expectativas do comprador final — incorporada nas decisões de projeto meses antes da primeira visita — que explica o resultado da venda.
Projeto E2023/04 · Matosinhos Sul · Grande Porto
O projeto E2023/04 foi acompanhado de perto pela SISO — análise de mercado, aquisição, planejamento e execução de obras, nova análise de mercado, promoção e venda.
Quer entender como aplicamos esse processo ao seu projeto?
T2+1
Tipologia final
Climatização LG A++/A+
Frio/Quente com comando Wi-Fi
Garagem + 15 m²
Arrumos dedicados
300 m
Metro Matosinhos Sul
Releitura da Planta
Original T2 — compartimentado, cozinha fechada, sem +1
Novo layout T2+1 — conceito aberto, escritório, piso em madeira maciça Jatobá
A eliminação da parede entre cozinha e sala criou um volume social de mais de 40 m².
Os arrumos privativos foram convertidos em home office totalmente equipado.
O imóvel mantém ainda potencial de expansão para T2+2.
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Potencial identificado: T2+2
A análise do layout revelou margem para criar uma segunda divisão adicional sem obras estruturais de relevo —
uma opção a considerar numa futura reforma ou venda por fases.
Resultado Final · Galeria Pós-Obra
Âmbito de Intervenção & Características
Reforma integral — Out 2024
Cozinha equipada Bosch Série 6
Conforto térmico LG frio/quente A++/A+ com comando Wi-Fi (x5)
Bomba de calor LG 200L com comando Wi-Fi
Projeto luminotécnico ambiente
Estores eléctricos — quartos e sala
Vidros duplos + eficiência energética
Duche italiano + aquecimento WC
Garagem coberta dedicada
Arrumos fechados 15 m²
Infra-estrutura veículo eléctrico (2025)
Home office nos arrumos (2025)
Localização
50 m
Praça Guilherme Pinto
300 m
Metro Matosinhos Sul
400 m
Praia
A pé
Comércio, serviços, ginásio
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O método, confirmado numa segunda intervenção
O E2025/06 confirmou, num segundo projeto, o método já validado no E2023/04 — mesma análise de dados, mesmo rigor técnico, a mesma leitura estrutural do imóvel aplicada a um contexto diferente.
T2+1 Premium totalmente reformado em Outubro/2024 — o segundo projeto integral da SISO em Matosinhos Sul.
Após o método aplicado pela primeira vez no E2023/04, repetimos o processo no E2025/06 com o mesmo rigor: análise histórica de valorização, leitura estrutural completa do imóvel e uma intervenção que vai muito além de um Fix & Flip convencional — reconstrução de redes, reconfiguração integral do layout e requalificação energética. A obra gerou uma valorização bancária certificada de 1,6× sobre o investimento em reforma.
Upgrades 2025 ativos: infraestrutura coletiva para carregamento individualizado de veículos elétricos e preparação de estação de trabalho profissional nos arrumos privativos de 15 m².
Projeto E2025/06 · Praça Guilherme Pinto · Matosinhos Sul
O E2025/06 confirma que nosso método gera valorização real também em intervenções estruturais complexas — não só em Fix & Flip.
Quer entender como aplicamos essa metodologia ao seu projeto?
T3
Tipologia
7
Plantas técnicas produzidas
12
Zonas documentadas
Planejamento de Obras
Serviço SISO contratado
Planta Atual · Estado Inicial
Atual Estado inicial: 12 zonas documentadas com medições, cotas e colunas estruturais identificadas
Imóvel adquirido com classificação energética F. O levantamento rigoroso da planta atual — com medições, áreas, cotas e identificação de colunas estruturais — constituiu a base de todo o plano de obras. Doze zonas documentadas com dimensões reais como ponto de partida de cada decisão técnica.
Pontos Eléctrica e Hidráulica
Técnico Distribuição completa: tomadas, interruptores, rede, pontos hidráulicos, teto falso Pladur
Método · 7 Fases de Planejamento Técnico
02 P2026/08-02 — Desmontagem
Tomadas, interruptores e peças a reutilizar identificados. Porta de vidro reposicionada no hall dos quartos.
03 P2026/08-03 — Demolição
Paredes a demolir mapeadas. Ajustes de conforto térmico. Tubo de exaustão da lareira preservado para salamandra.
04 P2026/08-04 — Pisos
Remoção total de pisos e revestimentos. Rodapés reaproveitados. WCs com remoção de piso e parede.
05 P2026/08-05 — Eléctrica
23+ pontos eléctricos, rede/internet, teto falso Pladur (cozinha + escritório). Pontos hidráulicos (cozinha, lavandaria, terraço).
06 P2026/08-06 — Construção
Pranchas técnicas de construção. Sistema construtivo faseado e coordenado com todos os intervenientes.
07 P2026/08-07 — Planta Final
Pranchas técnicas — layout final optimizado com novo programa funcional e especificações completas.
Âmbito do Planejamento
Demolições estratégicas e recompartimentação
Instalações eléctricas completas (23+ pontos)
Instalações hidráulicas (cozinha, lavandaria, WCs, terraço)
Conforto térmico — salamandra + ar condicionado
Cozinha com forno indução, exaustor e lava-louça
Lavandaria dedicada (lavadora + secadora)
Escritório com teto falso Pladur e pontos dedicados
Renovação completa de 2 WCs
Remoção e substituição total de pisos
Preservação e reaproveitamento de elementos
Dossier técnico completo — 7 fases · 55+ pranchas
O projeto P2026/08 centrou-se no planejamento rigoroso de uma reforma integral de um T3 adquirido com classificação energética F. Antes do início de qualquer obra, a SISO produziu um conjunto de 7 plantas técnicas que documentam cada fase do processo — desde o levantamento do estado atual à planta final otimizada — garantindo clareza de execução para todos os intervenientes: proprietários, empreiteiros e equipas especializadas.
A metodologia faseada elimina ambiguidades em obra, reduz desvios de orçamento e permite decisões informadas em cada etapa. O resultado é um dossier técnico completo — com mais de 55 pranchas técnicas — que serve de base de contratação, coordenação e acompanhamento de obra.
Projeto P2026/08 · Grande Porto · Planejamento de Obras 2026
